Муниципалитет одного из городов Московской области, действуя совместно с Правительством Московской области, передал индивидуальному предпринимателю земельный участок в аренду по предварительному согласованию с целью строительства на этом земельном участке торгового павильона.
Вопрос в том, что участок маленький, и, что самое главное, находится впритык у стены многоквартирного жилого дома.
Жильцы возмущаются — вот, мол, строительство этого магазина должны были согласовать с нами, это наша земля!
Правы ли жильцы? Как определить, что является земельным участком, принадлежащим собственникам квартир в многоквартирном жилом доме на праве общей собственности?
Итак, правовое обоснование.
Глава 6 Жилищного кодекса Российской Федерации называется "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Ст. 36 Жилищного кодекса РФ регламентирует состав имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Это помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Однако по вопросу определения границ и размера земельного участка, на котором расположен сам, собственно, дом, жилищный закон отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности.
Обратившись к Земельному кодексу РФ, а именно к пункту 5 статьи 36, можно увидеть, что лица, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме (какая длинная конструкция, можно я буду писать ЛЯСЖПМЖД? Чорд, тоже лабуда), для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок обязаны: а) обратиться с заявлением в уполномоченный орган и б) приложить кадастровый паспорт.
Обратиться с заявлением не большая проблема, куда как больше вопросов вызывает кадастровый паспорт земельного участка. Что это? С чем его едят?
Давайте для начала обратимся всё к тому же Земельному кодексу, чтобы понять, откуда растут ноги у земельного участка, откуда он берется, как он, понимаешь, вообще существует.
Статья 11.1 ЗК РФ говорит нам: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами". Таким образом, одним из основополагающих критериев существования земельного участка законодатель устанавливает определенность его границ.
Как определяются границы земельного участка? Легко и на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Что говорит этот закон? Во-первых, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с ФЗ "О государственном кадастровом учете" (рекурсия в деле) недвижимом имуществе (земельных участках). Во-вторых, ведение кадастрового учета осуществляется органом исполнительной власти. В-третьих, технологически государственный кадастр недвижимоти и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются одним целым. В-четвертых, по смыслу ч. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кадастровый учет определяет площадь земельного участка, определений которой обязательно, в-пятых, предоставление кадастрового паспорта при государственной регистрации прав обязательно в том случае, если кадастровый паспорт не предоставлялся ранее при государственной регистрации прав в уполномоченный орган (ФРС вообще-то).
Таким образом, хоть в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (так и хочется написать "О государственном кадавре недвижимости") и нет нормы, предусматривающей обязательность кадастрового учета, косвенно, из других норм, видно, что в отсутствие кадастрового дела никуда не уедешь.
Теперь поближе к телу. Как видно из пункта 2 части 1 статьи 22 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", для кадастрового учета земельного участка необходим прежде всего межевой план. Межевой план в соответствии с частью 1 статьи 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории и в котором воспроизведены новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке.
Не буду зацикливаться на механизме межевания, он муторен и ознакомиться с его основами можно просто изучив ст. ст. 38, 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Однако же нас интересует, как именно будет проведено межевание? Мы все еще про случай с земельным участком возле многоквартирного жилого дома. Обратимся вновь к ст. 36 ЖК РФ: "...земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке".
Хороша ли эта формулировка? Она отвратительна, если честно, но работать надо с тем, что есть, а не с тем, чего хотелось бы. "Земельный участок, на котором расположен данный дом" — по всей вероятности, подразумевается подошва дома, поскольку на одном и том же земельном участке, находящемся в собственности субъекта РФ и предоставленном для строительства жилых домов, может находиться вовсе не один дом, а целое стадо. "...с элементами озеленения и благоустройства" — это вообще пиздец, извините, одни вопросы, и ни одного ответа. И так далее по тексту, никакой конкретики.
Однако конкретика нужна как воздух. Откуда её взять? От субъекта Федерации. В Москве, например, волею Его Вашества Лужка-Спасителя (не подумайте чего, я очень хорошо к Юрию Михайловичу отношусь) Департамент земельных ресурсов заказывает за счет жильцов, принявших решение на общем собрании собственников о передаче земельного участка, так сказать, разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории. Затем уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы утверждает проект границ сформированного земельного участка; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка (см. Постановление Правительства Москвы №431-ПП от 27 июня 2006 года).
Как видно, город Москва принимает на себя обязанность определить, установить и утвердить. В том случае, если законодательным либо исполнительным органом власти не определен порядок передачи земельного участка в собственность граждан-собственников жилья, то собственникам придется своими силами составлять межевой план, после чего своими же силами согласовывать его с муниципалитетом и собственниками соседних участков, буде таковые имеются.
Что мы имеем в сухом остатке? Жильцам следует обратиться в орган, ведающий государственным кадастром недвижимости, а затем зарегистрировать своё право общей долевой собственности в местном УФРС; при этом согласовывать межевой план придется с муниципалитетом.
Возвращаясь к самому первому вопросу. Дело с жильцами и предпринимателем абсолютно реально и имеет место происходить прямо сейчас. Ответственно заявляю — жильцы там не делали ни межевания, ни чего-то еще, а 30% квартир в доме — муниципальные :) Так что хоть задавись, но от муниципалитета не отвертишься, а их уровень мышления — оценочные категории. Что они сочтут нужным отнести к элементам озеленения и благоустройства конкретного дома — то и будет отнесено.
Такие дела.
Комментариев нет:
Отправить комментарий